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規(gui)範住房租(zu)賃市場主體(ti)經營行為
維護住房租(zu)賃承租(zu)人合法權益
——解讀《關于整頓規(gui)範住房租(zu)賃市場秩序的意見》

  

  針對住房租(zu)賃市場存在(zai)的發布虛假房源信息、惡意克扣(kou)押金租(zu)金、違規(gui)使用住房租(zu)金貸款、強制驅逐(zhu)承租(zu)人shuo)任侍猓 眨 》亢he)tong)竅緗ㄉ璨bu)、國家發展改革委(wei)、公安部(bu)、市場監管總局(ju)、銀保監會(hui)、國家網信辦6部(bu)門印(yin)發《關于整頓規(gui)範住房租(zu)賃市場秩序的意見》(以下簡(jian)稱《意見》),規(gui)範住房租(zu)賃市場主體(ti)經營行為,保障住房租(zu)賃各方特別是承租(zu)人shuo)暮戲ㄈㄒ妗V泄ㄉ璞ㄌ匱胱》亢he)tong)竅緗ㄉ璨bu)房地產市場監管司和(he)中國房地產估價師與房地產經紀人學會(hui)(以下簡(jian)稱“中房學”)有(you)關負責(ze)人對《意見》進行了解讀。

  問︰《意見》出台的背(bei)景是什(shi)麼(me)?

  部(bu)房地產市場監管司有(you)關負責(ze)人︰近年來,在(zai)大力培育和(he)發展住房租(zu)賃市場一系列政策(ce)措(cuo)施的引導下,我(wo)國住房租(zu)賃市場快(kuai)速(su)發展,為解決進城務工人員、新就業(ye)大學生等新市民住房問題發揮了重(zhong)要作用。但住房租(zu)賃市場同時(shi)存在(zai)眾(zhong)多(duo)侵害租(zu)房群眾(zhong)合法權益、影響(xiang)社會(hui)和(he)諧穩定(ding)違法違規(gui)行為。2019年6月以來,住房和(he)tong)竅緗ㄉ璨bu)等6部(bu)門按照(zhao)黨中央對“不忘初心(xin)、牢(lao)記使命(ming)”主題教育的總體(ti)要求、中央紀委(wei)國家監委(wei)關于專項整治(zhi)漠視(shi)侵害群眾(zhong)利(li)益問題的統(tong)一部(bu)署,在(zai)全國範圍內開展整治(zhi)住房租(zu)賃中介機構(gou)亂象工作,並取得了初步成效。為進一步鞏固專項整治(zhi)成果(guo),住房和(he)tong)竅緗ㄉ璨bu)等6部(bu)門聯合印(yin)發《意見》。《意見》突(tu)出問題導向(xiang),強化有(you)效監管,將(jiang)整頓規(gui)範住房租(zu)賃市場秩序的mou)曬guo)制度化、常態化。

  問︰下一步將(jiang)如何做好(hao)《意見》的貫徹落實工作?

  部(bu)房地產市場監管司有(you)關負責(ze)人︰下一步,我(wo)們要以專項整治(zhi)和(he)《意見》印(yin)發為契機,加大監管力度,持續整頓規(gui)範住房租(zu)賃市場秩序,同時(shi)加強制度建設,建立規(gui)範住房租(zu)賃市場秩序的mou)??疲 歡duan)優化住房租(zu)賃市場環境,讓群眾(zhong)租(zu)房更安心(xin)。

  一是提高政治(zhi)站位。各級住房和(he)tong)竅緗ㄉ璨bu)門要認xian)嫜 啊兌餳罰 羈ke)領會(hui)《意見》內容,把整治(zhi)住房租(zu)賃中介機構(gou)亂象工作和(he)貫徹落實《意見》作為重(zhong)大政治(zhi)任務,切實增(zeng)強責(ze)任感(gan)、使命(ming)感(gan)。因為住房租(zu)賃事關城鎮(zhen)1.8億(yi)租(zu)房群眾(zhong),他們多(duo)數(shu)是外來務工人員和(he)新就業(ye)大學畢業(ye)生等新市民群體(ti)。《意見》就是解決新市民群體(ti)最急、最憂、最盼的緊(jin)迫(po)關切,就是以實際(ji)行動踐行初心(xin)使命(ming),讓他們感(gan)受到主題教育實實在(zai)在(zai)成效的具體(ti)舉措(cuo)。各級住房和(he)tong)竅緗ㄉ璨bu)門要不折不扣(kou)落實《意見》提出的工作要求,真正把市場亂象整治(zhi)好(hao)。

  二是落實牽頭責(ze)任。各級住房和(he)tong)竅緗ㄉ璨bu)門要繼續發揮好(hao)牽頭單位作用,繼續協(xie)調發展改革、公安、市場、金融、網信nuo)認喙夭bu)門深度參與,共同貫徹落實《意見》fen)械母饗鈁ce)舉措(cuo)。同時(shi),要強化督促指導,省里要壓實責(ze)任,市里要注重(zhong)落實,把《意見》精神貫徹到區縣,貫徹到“最後一公里”。

  三是堅持標本兼治(zhi)。各級住房和(he)tong)竅緗ㄉ璨bu)門既要治(zhi)標,更要治(zhi)本,把“當下改”與“長(chang)久立”結合起來,會(hui)同相關部(bu)門針對重(zhong)點問題進行重(zhong)點研究,把《意見》的貫徹落實與本地住房租(zu)賃市場存在(zai)的突(tu)出問題結合起來。同時(shi),各級住房和(he)tong)竅緗ㄉ璨bu)門也(ye)要注意發揮you)幸ye)自律(lv)的作用,由行業(ye)協(xie)會(hui)組織中介機構(gou),公開承諾(nuo)守法經營、誠信經營,接受社會(hui)公眾(zhong)和(he)輿論監督,促進住房租(zu)賃市場健康發展。

  問︰《意見》著重(zhong)解決住房租(zu)賃市場哪(na)些突(tu)出問題?

  中房學有(you)關負責(ze)人︰《意見》堅持zhi)侍獾枷xiang),重(zhong)點解決發布虛假房源信息、違規(gui)收費(fei)、惡意克扣(kou)押金租(zu)金、租(zu)賃合同不備案、威(wei)脅bu)窒懦凶zu)人、違規(gui)使用住房租(zu)金貸款6項違法違規(gui)行為。同時(shi),對采取“高進低(di)tong)rdquo;(支付房屋權利(li)人shuo)淖zu)金高于收取承租(zu)人shuo)淖zu)金)、“長(chang)收短付”(收取承租(zu)人租(zu)金周期長(chang)于給付房屋權利(li)人租(zu)金周期)、“租(zu)金貸”等經營模式(shi)的高風險(xian)住房租(zu)賃企業(ye),提出了針對性的政策(ce)措(cuo)施。

  問︰《意見》包括很多(duo)內容,其中創(chuang)新性亮(liang)點有(you)哪(na)些?

  中房學有(you)關負責(ze)人︰《意見》內容的創(chuang)新性亮(liang)點很多(duo),其中主要有(you)︰

  一是住房租(zu)賃企業(ye)開業(ye)報告。目前從事住房租(zu)賃經營的企業(ye)從其名稱甚(shen)至經營範圍,基本上(shang)看不出是住房租(zu)賃企業(ye),多(duo)數(shu)是科技公司的名稱,不便于租(zu)房群眾(zhong)識別,也(ye)不便于監管。開業(ye)報告既不是企業(ye)資(zi)質審批(pi),也(ye)不是備案,實際(ji)上(shang)是一種告知。

  二是規(gui)定(ding)轉租(zu)住房10套(間)以上(shang)的單位或個(ge)人應(ying)依法辦理市場主體(ti)登記。目前各種各樣的單位或個(ge)人從事住房租(zu)賃活動,特別是無照(zhao)經營的二房東,數(shu)量較多(duo)、魚龍混雜,長(chang)期以來游(you)離于監管之外,像“幾粒(li)老鼠(shu)屎(shi)壞(huai)了一鍋湯”那樣,敗壞(huai)了整個(ge)住房租(zu)賃行業(ye)聲譽。

  三是經由房地產經紀tu)gou)、住房租(zu)賃企業(ye)成交huai)淖》孔zu)賃合同應(ying)即時(shi)辦理網簽備案。合同即時(shi)網簽備案有(you)助于解決未來可能發生的合同糾(jiu)紛,並可以保障租(zu)購he)   孔zu)抵(di)扣(kou)個(ge)稅、積分(fen)zhi)浠?日ce)的有(you)效實施,為依法開展住房租(zu)金貸款業(ye)務提供依據,還可以及(ji)時(shi)bi)莆兆》孔zu)賃市場動態發展變(bian)化。

  四是建設住房租(zu)賃管理服務平台,該(gai)平台應(ying)具備機構(gou)備案和(he)開業(ye)報告、房源核驗、信息發布、合同網簽備案等功能,並逐(zhu)步實現該(gai)平台與綜合治(zhi)理等系di)tong)對接yin)/p>

  五是住房租(zu)賃企業(ye)應(ying)編制房屋使用說(shuo)明(ming)書,告知承租(zu)人房屋及(ji)配套設施的使用方式(shi),提示(shi)消防、用電(dian)、燃氣(qi)等使用事項。住房租(zu)賃企業(ye)對出租(zu)房屋進行改造或裝修(xiu)的,裝修(xiu)後空氣(qi)質量應(ying)符合國家有(you)關標準,不huai)夢<ji)承租(zu)人安全和(he)健康。

  六是各地住房和(he)tong)竅緗ㄉ璨bu)門要充分(fen)zhi) 幼》孔zu)賃、房地產經紀行業(ye)協(xie)會(hui)(學會(hui))作用,房地產經紀tu)gou)、住房租(zu)賃企業(ye)及(ji)從業(ye)人員要自覺接受行業(ye)自律(lv)管理,強化行業(ye)自律(lv)管理。

  問︰關于當前住房租(zu)賃市場痛點難點,《意見》具體(ti)作出了哪(na)些針對性規(gui)定(ding)?

  中房學有(you)關負責(ze)人︰《意見》針對目前住房租(zu)賃市場的痛點難點,作出了許(xu)多(duo)具體(ti)有(you)效的規(gui)定(ding)。

  例如,針對目前較普遍存在(zai)的虛假房源信息問題,規(gui)定(ding)了保障租(zu)賃房源信息真實性、有(you)效性的辦法,包括︰所發布的房源信息應(ying)實名並應(ying)滿足真實委(wei)托、真實狀況(kuang)、真實價格(租(zu)金)的要求;同一機構(gou)的同一房源在(zai)同一網絡信息平台僅可發布一次,在(zai)不同渠道(dao)發布的房源信息應(ying)一致(zhi),已(yi)成交或撤銷委(wei)托的房源信息應(ying)在(zai)5個(ge)工作日內從各種渠道(dao)上(shang)撤銷;網絡信息平台應(ying)核驗房源信息發布主體(ti)資(zi)格和(he)房源必要信息;住房和(he)tong)竅緗ㄉ璨bu)門有(you)條件的,可建立房源核驗基礎數(shu)據庫,通過提供數(shu)據接口(kou)、房源核驗碼等方式(shi),向(xiang)房地產經紀tu)gou)、住房租(zu)賃企業(ye)、網絡信息平台提供核驗服務。

  針對亂收費(fei)、押金難退(tui)、惡意克扣(kou)押金租(zu)金問題,《意見》作出了以下規(gui)定(ding)︰一是收費(fei)之前應(ying)向(xiang)承租(zu)人出具收費(fei)清單,並由承租(zu)人簽字(zi)確認。如果(guo)承租(zu)人沒(mei)有(you)簽字(zi)確認的,或者(zhe)收費(fei)清單上(shang)沒(mei)有(you)列明(ming)的收費(fei)內容,不應(ying)向(xiang)承租(zu)人收取。二是住房租(zu)賃合同期限屆滿時(shi),除沖抵(di)住房租(zu)賃合同明(ming)確約定(ding)的費(fei)用外,剩余的租(zu)金、押金等應(ying)及(ji)時(shi)退(tui)還承租(zu)人。住房租(zu)賃合同中沒(mei)有(you)明(ming)確約定(ding)的費(fei)用,不huai)每kou)除。三是承租(zu)人和(he)tong)鱟zu)人續約的,房地產經紀tu)gou)不huai)迷俅問杖∮督稹/p>

  針對住房租(zu)賃金融業(ye)務方面存在(zai)的突(tu)出問題,比如租(zu)金貸、資(zi)shi)鴣亍 癰gong)桿,某(mou)些住房租(zu)賃企業(ye)因這類問題而爆(bao)雷,《意見》提出了相應(ying)的解決辦法︰一是加強對“高進低(di)tong)rdquo;“長(chang)收短付”經營模式(shi)住房租(zu)賃企業(ye)的監管,並將(jiang)租(zu)金、押金等納(na)入監管賬戶;二是住房租(zu)賃企業(ye)租(zu)金收入中,住房租(zu)金貸款金額佔比不huai)貿 0%,超過比例的部(bu)分(fen)應(ying)于2022年年底zi) 爸zhu)步調整到位。

  需要指出的是,某(mou)些“高進低(di)tong)rdquo;的所謂住房租(zu)賃企業(ye),實際(ji)上(shang)不是真正意義上(shang)的住房租(zu)賃企業(ye),一開始(shi)可能就是打(da)著住房租(zu)賃企業(ye)的旗號,借此行騙,應(ying)屬于詐(zha)騙行為。

摘(zhai)自 《中國建設報》 2020.01.21 記者(zhe) 周麗

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